主题：旅游地产开道 西双版纳透支未来十年

以旅游地产名义圈占土地资源和旅游资源，这在房地产开发圈内已经是公开的秘密。而大规模拿地的成本，更是不言而喻。
西双版纳州国土资源局副局长姜明昌向《第一财经（微博)日报》表示，诸如万达集团[简介 最新动态]、雅居乐地产[简介 最新动态]等开发商在西双版纳的大型旅游地产项目，都是实行土地整体开发。
土地一级开发，通常是指由政府或其授权委托的企业，对城市国有土地或乡村集体土地，即俗称的毛地或生地，进行统一征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使土地达到“三通一平”等建设条件后，再通过招拍挂方式公开出让。
姜明昌说，由于西双版纳地方财政基础较薄弱和历史原因，土地交开发商进行一级开发既有现实无奈，又有客观必要性。
目前，西双版纳多数土地价格在每亩50万元左右，万达集团的项目拿地成本大概每亩20万元左右，也就是说拿地价格连一半都不到，这也是政府给予的土地优惠价格。
有当地开发商表示，虽然一级土地开发完成后，熟地仍要通过招拍挂程序对外出让，但这往往是个形式，这些熟地通常是一级土地开发商的囊中之物。而开发商参与土地一级开发并不是看中土地收益分成，更在于拿到该地块的二级开发权。
由于土地一级开发存在资金占用量大、工期时间长、政策风险高等问题。开发商通过介入一级开发，可以更好地把握土地规划定位等核心问题，便于企业在下一步招拍挂中掌握主动权，拿下土地二级开发权。
不过，有为上述开发商进行一级土地开发提供服务的业内人士透露，恒大地产[简介 最新动态]曾和昆明市政府签署过1万多亩的一级土地开发协议，但一级土地开发完成后，地方政府就不断在二级土地市场上抬高出让价格，导致恒大地产最终放弃剩余土地。
这种地方政府和开发商直接的利益博弈，也通常让一级土地开发商处于不确定的风险之中，因此这些开发商往往会提前在合约中设置各种条款，以获得二级土地开发的主动权，有些条款甚至要求有权更改政府的规划。一二级土地开发联动模式，让开发商控制了大规模的土地资源。姜明昌说，政府对开发商会限定开发周期，避免开发商变相囤地。
记者在景洪市招商合作局2011年的19个招商引资项目中发现，有15个项目都与房地产开发有关，房地产类项目占据其招商引资项目总数量近八成。
姜明昌坦言，由于西双版纳土地资源稀缺和旅游地产开发规模庞大，政府已经意识到，如此下去，政府在未来或面临土地供应无法履约的风险。
根据省政府批准的《西双版纳州土地利用总体规划（2006~2020年）》主要调控指标，到2020年，全州城乡总建设用地控制在24万亩以内，这是个刚性指标。但2011年西双版纳州国土资源局的一次会议分析报告显示，由于国家西部大开发战略加速和两年多来扩内需、保增长用地需求，2009年度全州建设用地规模超过34.98万亩，已透支了十余万亩用地指标。
尤其是在西双版纳州的州府所在地景洪市，由于多数项目均落地景洪，导致景洪市的土地供需矛盾更加突出。
2012年4月1日，景洪市国土资源工作会议资料显示，到2020年期末，该市耕地保有量规划约束性指标为108万亩，而该市2009年末实际耕地保有量为96.9万亩，明显低于规划保护指标。
在新增建设用地方面，上级下达给景洪市到2020年期末新增建设用地规划约束性指标为2.4万亩，但该指标还不到该市近3年用地需求的30%。
有当地官员向记者表示：“过去的一些领导，现在已经离开了。他们的理念就是，敢吃子孙饭、敢花子孙钱，就有领导敢公开提出这样的口号。”
姜明昌透露，目前由于招商引资和经济发展对土地资源需求巨大，如果按照市场客观发展需要，西双版纳州每年大概需要新增建设用地1.5万亩。如果实行有保有压的供应政策后，通过指标管控，全州每年实际需求和供应新增建设用地量在7000~8000亩。而招商引资重镇的景洪市，2020年期末新增建设用地规划约束性指标2.4万亩中，目前已经用了1.3万亩，还剩1.1万亩。
在我国土地管理的高压政策下，土地资源捉襟见肘甚至严重透支，让当地政府陷入困境。无奈之下，西双版纳州对下辖的“一市两县”，即景洪市、勐腊县、勐海县的土地利用总体规划进行了指标调整。
当地开发商表示，这种土地利用总体规划的指标调整，本质上是政府对土地资源严重透支现状的合法化，是土地指标的数字游戏，更掩盖了土地过度开发的隐忧。
姜明昌说，土地管控实行的是总量指标控制，景洪市建设用地指标不足，但勐腊县、勐海县的指标相对宽裕，西双版纳可以在全州范围内进行用地指标的调剂和平衡，相互调剂之后则可以实现全州土地管控指标达到要求，但是州内平衡要取得省政府的同意。
姜明昌还表示，政府已经意识到旅游地产的大规模带来了土地供应难题，现在西双版纳州政府提出招商引资“踩刹车”，“如果确实是属于生物产业等国家重点支持产业，这类可以招商，其他非支持类产业没有招的，原则上不再招。而新增建设用地基本上不考虑纯房地产项目，纯房地产项目以盘活存量土地为主要供应方式。”